2029年离现在只有两年多。二手房在全部成交里的份额越来越大，许多城市收购存量商品房改作保障房，“存量时代”几乎成了楼市的高频词。 2026年9月，全国70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨的只有9个，下跌的有59个；1到9月，全国新建商品房销售面积同比又减少了13.2%。房价往后究竟怎么走？ 无人能独善其身！2029年我国房价，极有可能是这样，要做好准备：总体还在磨底，城市之间、地段之间的分化会越来越大，指望“涨回去”的人可能要失望了。 早在2024年，上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁就提醒过，房地产调整不会因为短期回暖而立刻结束。 他说，如果是要结婚、刚到一座城市准备长期生活，有自住需求，买房完全没问题；但如果从投资的角度看，结论就不一样了。国内的住房拥有率已经达到八成多，绝大多数家庭已经有了自己的房子，没房的只占少数。 中国楼市复杂的地方在于，很多人老家有一套房，但人已经在大城市生活多年，真正的心愿是在北京、上海有一套。所以问题不是总量不够，而是结构不匹配：大家既希望老家的房子继续涨，又希望自己所在大城市的房价能跌一跌。 他打了个比方：这就像很多股民常说的，我们对A股期望不高，就希望它天天往上走。可资产价格遵循的是经济规律和金融规律，不会以人的主观意愿为转移。 全国层面的大规模泡沫，调整的时间往往在八到十年，日本用了十几年，美国用了七八年。房地产是慢周期、低频交易的市场，不是天天买、天天卖，所以调整也急不来，不会像股市那样几个月就走完一轮。 从幅度看，日本房价从顶峰到谷底下跌了七成多，美国下跌了四到五成，而中国当时全国层面大约跌了两三成，还有一定的调整空间。更让他担忧的是泡沫的程度。 从房价收入比、房价租金比这两个指标看，中国楼市的泡沫之大，比当年日本、美国、西班牙最疯狂的时候还要夸张得多。房价相当于一百年的租金、相当于家庭四五十年的收入，这样的数字，就算在美国房地产泡沫最疯狂的时候，大家也不敢想象。 泡沫越大，挤出来需要的时间往往也越长。至于当时一线城市的回暖，他首先强调，中国并没有一个统一的全国性房地产市场，楼市几乎永远是区域性的，一线城市、全国平均和三四线城市，讨论的可能是完全不同的市场。 他借用股市的说法：炒股的人常讲，近处看钱的流向，稍远看贵不贵，再远看大势；对房地产来说，短期看收入，中期看估值和预期，长期看人口。用这三把尺子量，即便是一线城市，也很难说房价已经企稳。 从收入看，经济增速放缓，居民对未来收入增长甚至工作稳定性的预期都和过去不一样了。从估值看，过去两年全国房价整体跌了大约三成，可很多城市的房租也在明显下降。 他还提醒，房价从顶部下来，是一个漫长的过程。过去房地产涨了二十年，调整也应该以月甚至以年来计算，而不是看几周的数据就下结论。 国庆前后的政策确实让市场出现了回暖，但就此断定房价止跌回稳，为时尚早。关于新房的销量，他提到，全国新建商品房销售面积已经从高峰大幅回落。到2025年，全年销售面积进一步降至8.81亿平方米，已不到2021年高峰的一半。 真正需要思考的问题是：稳定下来的水平到底是多少？有人认为每年十二亿平方米，有人认为十亿，也有人认为八亿。 而且别忘了，这一切都要叠加在人口长期下行的背景下来考虑。他不认同“过去几年已经把投机需求完全挤出”的说法，很多需求今天看起来不像投机，可当初买房时，在相当程度上就是投机。 过去十几年，房地产的需求远远大于社会真实的自住需求。他也强调，房子天生就既有自住属性，也有投资属性，这无可厚非，也没有必要刻意去否定它。 在主要经济体里，房地产通常占家庭总资产的三成五到四成，而在中国，前些年这个比例曾高达六成五到七成，近年来随着房价调整已有所变化。会发生根本变化的，不是投资属性，而是投机属性。 有人说投资和投机没什么区别，一个是广东话，一个是普通话；他不认同。投资是基于资产的基本面做交易，投机则是押注价格会继续上涨。 投机需求会自我强化，又会通过杠杆放大，最后引发的可能不只是经济问题，还有一系列社会问题。股市只牵扯两亿股民，房子却牵扯到几乎家家户户，处理不好，引发的矛盾会比股市波动严重得多。 这也是为什么前些年要坚持“房住不炒”、挤出泡沫，一方面是防范系统性金融风险，另一方面也是为了社会稳定。那泡沫还有多大、还要多久才能挤干净？ 他说自己在泡沫时期写过一篇文章，大意是：泡沫里不能说的秘密，就是你永远说不准它什么时候见顶，也说不准它什么时候见底，因为人的行为很容易被周围的气氛左右，大家竞相降价时，原本觉得到底了的人也会动摇。 好的一面是，市场可能已经过了踩踏式降价的阶段，不再有那种让人怀疑人生的恶性甩卖。 但参照美国、日本、西班牙的经验，他判断全国层面的房价可能还有两到三成的调整空间，时间上可能还要三到五年；考虑到政策在积极托底，调整幅度也许会比他原先预计的小一